Что такое переуступка квартиры в новостройке

В чём нюансы и риски переуступленной недвижимости?

Вы хотите порадовать себя покупкой квартиры в новостройке, и продавец предлагает продать ее вам переуступив свои права на нее. Если вы впервые слышите об этом, то лучше узнать подробнее о подводных камнях и на чем следует расставить акценты.

Переуступка квартиры — возможный вариант продажи жилья еще до его постройки. Вы покупаете право владения. Это вполне обычное дело для рынка недвижимости. Покупатели часто путают «владение» с «собственностью», чем наживают себе впоследствии массу проблем. Попробуем описать разницу.

Поскольку дом еще только строится, собственнических прав на квартиру еще нет. Поэтому приобретаются права на владение — это можно назвать местом в очереди. Вам уступают его за деньги. Первый в очереди вроде уже договорился с застройщиком, но если ваше желание выше — доплачиваете ему немного больше, и вроде как квартира ваша. Таким покупателем может выступить кто угодно. Подтверждает такую сделку Договор долевого участия или любой другой.

В свою очередь, покупатель может как воспользоваться этим правом и купить квартиру, так и продать их третьим лицам — тем, кто впоследствии ее купит. Этот вариант и называется продажей квартиры в строящемся доме по переуступке прав требования. В этой схеме покупки жилья между крайними звеньями всегда будет существовать посредник.

Для непосредственного покупателя жилья переуступка прав на квартиру будет гораздо рискованнее, чем приобретение сразу у застройщика. Это объясняется тем, что основания для уступки могут, мягко говоря, оказаться сомнительными.

Тонкости и риски при такой покупке

Перво-наперво железное правило — абсолютно подтвердить свое право требования на квартиру можно только одним документом — Договором долевого участия. Если этот документ есть, сомнений быть не может. К тому же сделка, заключенная на основе такого договора, обязательно будет официально зафиксирована.

В любом другом случае, например, когда права переуступаются с другой разновидностью договора, в Росреестр ничего заноситься не будет.

Типичная распространенная ситуация: строительный подрядчик получает какое-то количество квартир как оплату прямо во время процесса возведения здания. Процесс еще не завершился, а подрядчик направо и налево уступает свои права заинтересованным покупателям. Если все пройдет согласно плана, то дом будет достроен и жильцы получат свои приобретения.

А если между первыми двумя звеньями возникнет спор или претензии, то подрядчик теряет ранее полученные права на квартиру, а из-за этого и его покупатели теряют права, которые им переуступил до этого подрядчик.

Самое главное, чтобы такая сделка всегда осуществлялась на основе вышеупомянутого Договора долевого участия.

Очень часто права переуступают не по доброте душевной или не ради хорошей сделки — просто строительство ведется некачественно или застройщик вот-вот обанкротится, поэтому покупатель так спешит передать свои права на владения другому человеку, не потеряв в прибыли.

Поэтому перед покупкой нужно ориентироваться не на привлекательные цены, а на строительный проект, репутацию застройщика и состояние самой стройки. Так вы не ошибетесь.

Как покупатель квартиры знайте, что продавец никоим образом не несет ответственности за все, что делает застройщик. Поэтому если, например, сроки строительства нарушаются, вы не сможете расторгнуть заключенный договор, потребовав ваши деньги от продавца назад. Любые компенсации в этом случае должен выплачивать именно застройщик.

Покупателю лучше заранее внести в договор условие, обязывающее продавца лично поручиться за застройщика. Тогда покупатель сможет требовать компенсацию непосредственно от продавца, давшего поручение, и будет прав. Однако не так-то просто убедить продавцов принимать на себя эту ответственность, поэтому в обычной жизни это можно встретить редко.

Важный нюанс! Если вы осуществляли сделку по вышеупомянутому договору, и ваш контракт с застройщиком расторгается, то вы получите обратно не всю сумму — надбавка сверх первичной стоимости возвращена не будет.

Риск №2 — покупка не по официальному договору стимулирует появление дополнительных «покупателей». Поскольку в реестр данные о сделке занесены не были, их как бы не существовало. Никогда не заключайте сделки на основании других документов.

Подведем краткие итоги: покупая квартиру по переуступке прав, уделяйте самое пристальное внимание подтверждению прав на бумаге, и их безусловную природу.

Если сделка проходит на основании официального Договора Долевого Участия, то и риски значительно ниже, ведь такой договор обязательно регистрируется в Росреестре.

Если переуступка осуществлялась на основании другого типа договора, то многое будет зависеть от ситуации в целом.